Die goldene Zeit für Immobilien-Investoren und Eigenheim-Bauherren hat rund zehn Jahre angehalten. Jetzt scheint sie vorbei zu sein. Aber sind sie das wirklich? Unternehmen-owl.de unternimmt den Versuch, die aktuellen Entwicklungen in der Region aufzuspüren und eine Prognose zu erarbeiten.
Hohe Nachfrage
Die beste Nachricht zuerst: An der Nachfrage nach Wohnraum hat sich nichts verändert. Sie ist und bleibt auf absehbare Zeit hoch. Aber die Zahl potenzieller Immobilienkäufer ist gesunken, was vor allem mit den steigenden Zinsen zu tun haben dürfte. Im Markt der möglichen Investoren sind derzeit einige Spätzünder unterwegs, die hoffen, noch das eine oder andere Schnäppchen schlagen zu können.
Angebot nimmt zu
Das Angebot an Gebrauchtimmobilie hat in den vergangenen Monaten spürbar zugenommen. Doch es dominieren jene Objekte, die eine Sanierung brauchen. Und die Preise liegen zumeist noch deutlich über dem Wert. Beides schreckt viele Käufer und Investoren ab.
Preise auf hohem Niveau
Viele Experten erwarten bei Gebrauchtimmobilien sinkende Preise. Nur sehen kann man sie aktuell noch nicht. Denn viele Verkäufer versuchen schnell noch, die Höchstpreise der letzten beiden Jahre zu realisieren. Bei Neubauten kennen die Preise nur noch eine Richtung: weiter nach oben. Damit sind viele junge Familien raus. Die zumeist mit viel Eigenkapital ausgestatteten potenziellen Käufer von barrierearmen Seniorenwohnungen stört es wenig. Auch die Baupreise werden angesichts des Fachkräftemangels, der zunehmenden Energiekosten, der stark gestiegenen Baustoffpreise und der Inflation kaum sinken.
Wenig Bewegung
Im Markt für Gebrauchtimmobilien bewegt sich gerade recht wenig, viele Offerten stehen wie Blei. Der Grund sind zu hohe Preise, zu hoher Sanierungsaufwand, um die Immobilien auf den Stand zu bringen. Oder beides. Energieeffiziente Neubau-Immobilien sind nach wie vor gut verkäuflich, wenn der Preis zur Zielgruppe passt.
Steigende Zinsen
Das Zinstief ist durchschritten, aktuell liegen die Darlehenszinsen um die vier Prozent. Das ist rund viermal so hoch, wie noch vor 18 Monaten. Dass der Zinssatz noch weit entfernt ist von dem langjährigen Mittel, hilft wenig, denn die Grundstücke, wie auch die Kauf- und Baukosten sind aktuell so hoch wie nie. Oft stirbt der Wunsch nach dem Eigenheim daran, dass das Haushaltseinkommen die nötige monatlichen Belastung nicht verkraftet.
Neue Förderung
Ab April 2023 wird der Staat den Kauf von Immobilien zur eigenen Nutzung wieder unterstützen. Insgesamt 360 Mio. Euro sind im Haushalt des Bundesbauministeriums zur Förderung von Wohneigentum für Familien vorgesehen. Vor allem Familien mit kleinem Einkommen sollen von zinsgünstigen Darlehen der KfW-Bank profitieren. Aber nur bis zur Einkommensgrenze von 60.000 Euro für Familien mit einem Kind. Die steigt mit jedem weiteren Kind um 10.000 Euro. Das wird nicht vielen helfen, denn mit niedrigem Einkommen ist der Kauf gerade besonders schwierig. Und: Mit der neuen Förderung ist auch klar, die Rückkehr des Baukindergelds ist vom Tisch. Auch Investoren bekommen nur billige Kredite, Zuschüsse gibt es nur noch für Kommunen.
Wohngeld auch für Eigentum
Bei Wohngeld denken viele an einen Mietzuschuss. Aber tatsächlich kann die Leistung auch zur Tilgung eines Wohnkredits beantragt werden. Deshalb ist das ab Januar 2023 geltende Wohngeld-Plus-Gesetz auch für den einen oder anderen Imobilienkäufer eine gute Nachricht. Durch Anhebung der Einkommensgrenzen sollen rund zwei Millionen statt bisher 600.000 Haushalte mit kleinem Einkommen Wohngeld erhalten. Die Höhe des monatlichen Zuschusses steigt von bisher rund 180 auf 370 Euro. Die genaue Höhe muss im Einzelfall berechnet werden.
Höherer Energiestandard
Nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird das KfW-Effizienzhaus 55, das vor einem Jahr noch staatlich gefördert wurde, zum neuen Mindeststandard. Wer ein neues Haus oder eine Neubauwohnung kauft, muss daher mit noch höheren Kosten rechnen, zumal sich einige der relevanten Baumaterialien wie Holz oder Dämmstoffe deutlich verteuert haben. Dafür darf man sich dann auf besonders niedrige Heizkosten freuen.
Solardachpflicht steht bevor
Um den Klimaschutz voranzutreiben, planen fast alle Bundesländer früher oder später eine Pflicht zur Installation von Solaranlagen auf all den Hausdächern, auf denen es möglich ist. In den meisten Ländern soll das zunächst nur für den Neubau gelten. Erste Bundesländer fordern bereits die Pflicht auch bei Dachsanierungen von Altbauten.
Steuervorteil für Photovoltaik
Ab 2023 gibt es steuerliche Erleichterungen für alle, die mit einer Photovoltaikanlage auf dem Hausdach selber Strom erzeugen wollen. Zum einen wird beim Kauf und bei der Montage kleinerer Photovoltaik-Anlagen keine Mehrwertsteuer mehr fällig. Zum anderen fällt auch die bisher bestehende Ertragssteuer auf Einnahmen aus Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 Kilowatt-Peak auf Einfamilienhäusern weg. Das macht den Bau und Betrieb einer PV-Anlage deutlich einfacher.
Viel Eigenkapital hilfreich
Wer mit viel eigenem Geld oder einem bezahlten Grundstück aktuell ein Bauvorhaben plant, hat gute Chancen es auch umzusetzen zu können. Nicht wenige Bauhandwerker suchen aktuell nach neuen Aufträgen, weil viele andere abgesagt wurden. Hohe Inflationsraten locken Kapital in den Immobilienmarkt. Interessanter werden mit den steigenden Darlehenszinsen auch wieder die Bausparverträge. Was denen entgegenkommen wird, die nach dem Zinsanstieg ohnehin weiter sparen müssen, bis sie ihren Wunsch nach einem Eigenheim realisieren können.
Fazit: In Bewegung
Die besten Zeiten für den Einstieg in Immobilien sind vorbei. Wer gut vorbereitet ist, wird auch morgen noch bauen wollen. Wer mit viel Eigenkapital bauen kann, wird es auch künftig noch können. Die hohe Nachfrage nach Wohnungen wird jedoch – und das sieht mittlerweile auch Bundesbauministerin Klara Geywitz so – auf absehbare Zeit nicht befriedigt werden können.
Autor:
Volksbank Herford-Mindener Land – Bild © Wolfilser – adobe stock