Mehr als 5,5 Millionen Menschen vermieten in Deutschland eine oder mehrere Immobilien privat. Insgesamt entfallen auf diese privaten Vermieter fast zwei Drittel des 22 Mio. Einheiten großen Mietwohnungsmarktes. Umso wichtiger ist es, dass die Politik diese privaten Immobilienbesitzer nicht überfordert, wenn es um Sanierungsvorschriften oder Mietpreisregulierungen geht.
Wenn Medien über den Wohnungsmarkt in Deutschland berichten, stehen auf der Vermieterseite oft große Immobiliengesellschaften im Fokus. Dabei sind es die privaten Kleinvermieter, die die Mietwohnungslandschaft in Deutschland prägen – jene Menschen also, die in ihren selbst bewohnten Mehrfamilienhäusern oder in einer überschaubaren Zahl weiterer Immobilien eine oder mehrere Wohnungen vermieten.
Immer mehr sind auch Vermieter
Verglichen mit der amtlichen Gebäude- und Wohnungszählung aus dem Jahr 2011 ist die Zahl der von privaten Immobilienbesitzern hierzulande angebotenen Wohnungen um rund 914.000 beziehungsweise 6 Prozent gestiegen. Die Zahl der Kleinvermieter hat im selben Zeitraum sogar noch deutlich stärker zugelegt: Von knapp 4,2 Mio. im Jahr 2011 stieg die Zahl der privaten Vermieterhaushalte in Deutschland bis 2022 um knapp ein Drittel auf rund 5,5 Millionen. Geht man bis zur Jahrtausendwende zurück, betrug der Zuwachs sogar nahezu 50 Prozent.
Mehr private Vermieter auf dem Land
Die regionalen Unterschiede sind allerdings deutlich: Während in Großstädten ab 100.000 Einwohnern zuletzt 11 Prozent aller Haushalte private Vermieter waren, betrug der Anteil in Kleinstädten mit maximal 20.000 Einwohnern etwa 16 Prozent. Das ist wenig überraschend, ist doch in Kleinstädten Wohneigentum generell stärker verbreitet – unter anderem aufgrund der niedrigeren Grundstückspreise – und häufig in privater Hand. Das führt auch dazu, dass Vermieter und Mieter oft nicht nur ein rein vertragliches Verhältnis verbindet – man wohnt nahe beieinander, kennt und schätzt sich oder ist sogar miteinander befreundet.
Mehr Vermieter in reichen Ländern
Die regional unterschiedlichen Wohneigentumsstrukturen spiegeln sich auch in der Bedeutung privater Kleinvermieter in den einzelnen Bundesländern wider: Am höchsten war der Anteil privater Vermieter an allen Haushalten im Jahr 2022 in Baden-Württemberg (20 Prozent), Rheinland-Pfalz (19 Prozent) und Bayern (17 Prozent). In Nordrhein-Westfalen lag er zuletzt bei 12,2 Prozent – jeder achte private Haushalt erzielt demnach Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen oder Häusern. Deutlich weniger private Vermieter gibt es im Osten Deutschlands sowie in den Stadtstaaten. Am niedrigsten ist der Anteil in Bremen (6,4) und Mecklenburg-Vorpommern (6,7 Prozent).
Nur moderate Mieteinnahmen
Typisch für private Kleinvermieter ist auch, dass die Vermietung in der Regel nur moderate Einkünfte bringt. Ordnet man die Nettomieteinnahmen – also die Bruttoeinnahmen abzüglich der Betriebs- und Instandhaltungskosten – der Höhe nach, erzielten die privaten Vermieter 2022 im Mittel (Median) Einnahmen von 5.475 Euro. Gegenüber dem Median des Jahres 2000 bedeutete das einen Anstieg um 53 Prozent. Bemerkenswert ist: Allein von 2015 bis 2020 legten die mittleren Nettomieteinnahmen der privaten Kleinvermieter um mehr als 30 Prozent zu. Dies lässt sich gut mit der allgemeinen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt erklären, hat doch die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum seit den 2010er Jahren die Mieten in vielen Regionen steigen lassen.
Teil der Altersvorsorge
Während auf der einen Seite knapp zehn Prozent der privaten Kleinvermieter 2022 auf Nettomieteinnahmen von mehr als 20.000 Euro kamen, machten auf der anderen Seite neun Prozent nach Abzug der Kosten sogar Verluste. Insgesamt verbuchten annähernd zwei Drittel der Vermieter im Jahr 2022 Nettoeinnahmen von weniger als 7.500 Euro. Dies verdeutlicht, dass die Vermietungstätigkeit für viele Eigentümer eher als zusätzliche Einkommensquelle dienen dürfte – etwa, um für das Alter vorzusorgen oder längerfristig Vermögen aufzubauen.
Nicht alle Vermieter sind reich
Das Klischee vom zwangsläufig reichen Vermieter wird auch zumindest teilweise widerlegt, wenn man auf die Zugehörigkeit dieser Haushalte zu den einzelnen Einkommensschichten schaut: Zwar sind 37 Prozent der privaten Vermieter zum einkommensreichsten Fünftel aller Haushalte zuzuordnen – doch immerhin rund 20 Prozent gehören zu den unteren beiden Einkommensquintilen.
Herausforderung Klimaschutz
Private Vermieter stehen vor zwei großen Herausforderungen: Um das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen, sind im Wohnungssektor jährliche Investitionen in energetische Sanierungen von mehr als 70 Milliarden Euro erforderlich. Gemessen an ihrem Anteil am gesamten Wohnungsbestand, müssen private Vermieter mehr als 25 Milliarden Euro pro Jahr in neue Heizungsanlagen, Wärmedämmung und Ähnliches investieren – im Schnitt wären das annähernd 5.000 Euro je Vermieterhaushalt. Zudem rechnen sich die Sanierungen oftmals nicht mehr, weil inzwischen nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen. Werden die Maßnahmen aber nicht durchgeführt, drohen langfristig Vermietungsverbote, in jedem Fall aber höhere Belastungen aus der CO2-Bepreisung.
Herausforderung Mietpreisbremse
Zweites Thema ist die Mietpreisregulierung: Weil private Vermieter oft viel Wert auf ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern legen, erhöhen sie den Mietzins bei laufenden Verträgen nur selten. Eine Anpassung an das Marktniveau erfolgte früher meist bei Neuvermietungen. Doch dies ist nicht zuletzt durch die Mietpreisbremse schwieriger geworden.
Ausreichende Rendite wichtig
Dabei sind die Vermieter auch wegen der in den Jahren 2022 und 2023 deutlich gestiegenen Zinsen verstärkt darauf angewiesen, eine ausreichende Rendite aus den Mietzahlungen zu erwirtschaften. Zusammen mit den Sanierungsanforderungen könnten die strengen Vorgaben der Mietpreisbremse Vermieter zunehmend dazu bewegen, den Wohnungsmarkt zu verlassen. Die Verfasser der Studie vom Institut der deutschen Wirtschaft (iwd) sind sich einig: Die Bundesregierung sollte daher alles unterlassen, was private Vermieter zusätzlich belastet oder verunsichert.
Autor:
Volksbank in Ostwestfalen – Bild © Pixel-Shot – adobe stock